摘要:

1. 三重净租赁房地产投资信托基金(Triple-net REITs)在“房地产投资信托领域”占有举足轻重的地位,但这场疫情夺走了它们的一些光彩。

2. 疫情还为进入坚实的业务底层(或接近底层)创造了机会。。

3. 为此,我们比较了两种优质三重净租赁REIT的最新指标,并向您提供了我们的偏好。

与“陷阱价值”共同产生

传统上,房地产一直是一种防御性资产,因为租户在几乎所有情况下都需支付租金。这似乎是定论。然而在实践中,事情远比任何人想象的更加复杂。今天,我们来看看我们最喜欢的房地产板块之一,the triple-nets

Triple-Nets

三重净租赁的房地产投资信托基金(The triple-net REIT)领域吸引了大量的资本投入。将所有资本支出转移到租户身上可以降低业务风险,从而降低资本成本。房东从租期极长的是单租户物业中收取租金。租金每年都会随着通货膨胀或通过其他固定的自动扶梯上涨。这几乎与拥有“类似债券”功能的股权差不多。此外,由于房地产会随着时间的推移而升值,因此它还具有内置的通胀保护功能。

有相当数量的类似于三重净租赁房地产投资信托基金(triple-net REITs),其中许多我们已经有所介绍。我们最近重点关注了Spirit Realty Capital (SRC),几个月前,它在我们获得不错的利润后回到了我们的购买区。今天,我们将对两种选择进行正面对比,并告诉你为什么每种选择都可以在你的投资组合中发挥作用。在这种不同寻常的情况下,我们还为您挑选出了此次的获胜者。

Realty Income Corporation公司和W.P.Carey Inc.

Realty Income (O)是最新的“股息贵族”之一,于2020年2月初被纳入标准普尔股息贵族指数。在过去25年连续提高股息后,该公司获得了这一称号。O以每月分红为荣,是少数在美国上市(不像所有在加拿大上市的房地产投资信托公司)的月分红公司之一。

W. P. Carey (WPC)是由William Polk Carey在46年前创立的。他的使命宣言是“投资为了长期的回报”,因此,他选择在房地产行业进行投资是可以理解的。经过近半个世纪的稳步发展,WPC已发展成为全球最大的三重净租赁租赁房地产投资信托之一。他们接受内部管理,并在全球拥有重要的商业地产投资组合。

投资组合

O的投资组合以美国为主,主要集中在零售领域。

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Source: Realty Income Website

O最近通过2019年的第一步收购,迈出了在英国建立地盘的一小步。在英收入目前占到O公司租金收入的3%以下。

与之相对的,WPC在零售方面的风险要小得多,其中工业,仓库和自助仓库的资产占一半。

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Source: WPC 1Q2020 Presentation

同时,WPC还持有大量非美国资产,其中欧洲约占其Realty Income Corporation的三分之一。

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Source: Q1 Fact Sheet 2020

目前O和WPC都没有接触过购物中心。虽然我们没有看到零售空间的终结,但这一领域目前面临着比三重净租赁空间的其他领域多得多的动荡。总的来说,O的投资组合主要是以零售为中心的,我们认为这为WPC提供了优势。

顶级租户、入住率和租赁续约

O的顶级租户都是家喻户晓的品牌,包括沃尔格林靴子联盟(Walgreens Boots Alliance, WBA)和联邦快递(FedEx, FDX)。

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Source: O 1Q2020 Presentation

WPC由于其广泛的国际影响力而招募了很多租户,投资者可能不得不关注。至关重要的区别还在于,WPC的前10名租户的风险敞口约为O的一半。WPC的前10名风险实际上是三重净租赁REIT领域中最低的。

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Source: WPC 1Q2020 Presentation

“三重净租赁”承诺的一个关键部分是,租赁期限非常长,而房地产投资信托基金注重在任何时候都保持很高的入住率。O的确在该领域取得了成功,其入住率一直非常高。

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Source: O 1Q2020 Presentation

WPC做得同样好,我们在这方面,无法判定谁处于优势。

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Source: WPC 1Q2020 Presentation

到2022年底,O公司约有10.6%的租约需要续签。

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Source: O 10-Q

WPC的租约中有8.4%将于2022年底续签。

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通过对比,我们可以初步判断WPC的租赁续约状况更好,但是如果通货膨胀率上升,O可能会在其AFFO上获得更好的吸引力。

估值与债务

我们认为,两家公司在这个度量上的巨大差异是关键。WPC的交易量约为2020年 AFFO的12.25倍(或来自运营的调整后资金),而O的交易量接近16倍。高3.75倍的倍数是WPC在几乎任何下行情况下都能获得更强优势的关键原因,因为它已经拥有了更低的估值。

同时,估值也可以从清算中的共识价值或资产净值的角度来看。尽管目前尚无法获得当前的资产净值,但我们可以从4月份的资产净值共识中推断出,目前房地产收益的交易溢价约为20%,而WPC的交易价值仅为清算价值。两家公司的估值都远低于历史平均水平。两者的价格也远低于市场整体价格。REIT的FFO倍数可与整个市场的市盈率相媲美。因此,O和WPC的倍数低于下面显示的23-25。

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Source: Bloomberg

AFFO倍数不会根据债务进行调整,因此我们研究了两者的债务指标。O目前的固定收费覆盖率是5.5倍,而WPC在相同的标准下是5.2倍。Realty Income Corporation目前的债务成本是标准普尔500指数中最低的,加权平均成本只有3.6%。由于在欧洲的敞口很大,WPC实际上成功地超过了这个数字,达到3.2%。

虽然这两家公司都大幅延长了期限,且都没有承担过高的利率风险,但它们在无追索权担保债务的数额上存在差异。O使用的债务最少,而且它的大部分债务都在公司层面上。

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Source: O 1Q2020 Presentation

然而实际上,WPC在这方面做得更好,它利用了非常低的房地产抵押贷款利率来发挥自己的优势。WPC将其总债务中几乎27%用作无追索权担保债务。

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Source: WPC 1Q2020 Presentation

这样一来,如果某特定物业或租户出现问题,并且资产价值大幅下跌,该公司就可以退出。特别是在如今的困境环境下。担保抵押贷款为借款人的财产价值创造了“收益”,是一种优越的选择,

四月房租集合

虽然基线指标很值得研究,但随着疫情的蔓延,我们也可以实时查看投资组合的弹性。由于明显的原因,全球范围内的租金收取受到了影响。报告称,O截至5月4日已收取的四月份租金占租金总额的82.9%。延期支付的租金有很大一部分来自影院。而WPC超越了这个数字,并报告说收取率接近96%。这显然是较低的零售风险敞口。从长远来看,O将不得不与更多的租户合作来解决欠款问题,因此,我们认为WPC更加多样化的模式会更好一些。另一方面,许多人(这里不是我们)认为,在疫情过后,办公空间将受到永久性的伤害。O公司在这方面几乎没有敞口,而WPC可能不得不对一些计划中的租金上涨做出让步,当然,这是在对办公空间的预测正确的情况下。

股息:月度还是季度?

尽管两家公司都支付很容易被现金流量覆盖的大量股息。且目前的收益率均比其各自的历史记录高,但是WPC提供了将近2%的收益。

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对于寻求产量的人来说,这是一个很大的优势。O确实是按月支付,而不是传统的按季度支付。但在这个差值下,基于这个因素做出决定是愚蠢的。如果投资1万美元,O每月将支付约39美元,而WPC将每季度交付156美元(基于6月4日的股价)。

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即使在当今动荡的环境下,这两种股息都是非常安全的,根据所有的信息,O和WPC享有最高的股息安全评级( 在我们独家的Kenny Loggins量表中)。

结论

较低的估值指标、较高的欧洲多元化经营和较高的收益率,都成为我们在这场竞争中选择一方的因素。在我们看来,WPC在这两个高质量REIT之间无疑是赢家。但是,O也应该在您的投资组合中占有一席之地。目前O正缓慢进军欧洲,其低廉的资本成本应该会在欧洲创造出诱人的机会。在过去的15年中,上述两者均取得了出色的回报,并超过了大盘指数。

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注: 关于WPC和O 我自己写这篇文章,表达了自己的见解。我没有得到任何补偿(除了寻求Alpha之外)。我与本文中提及其股票的任何公司都没有业务关系。

英文原文:https://seekingalpha.com/article/4354513-using-limited-cash-to-multiply-your-equity-exposure-via-call-options

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